Gestión de alquileres

Gestionar los alquileres, bien sea de locales comerciales o viviendas, no es una tarea tan sencilla como parece. Un pequeño error puede suponer un descalabro para tus finanzas, y también puede derivar en otros problemas legales.

Un alquiler es algo más que firmar un contrato y pagar o cobrar, según seas el arrendador o el arrendatario. Hay que tener en cuenta el sistema tributario relativo a los alquileres, ya que están sujetos a impuestos.

 El impuesto derivado del alquiler se conoce como rendimientos del capital inmobiliario. Aunque se trate de un alquiler vacacional o por habitaciones, este impuesto no cambia.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la que regula todo lo concerniente al alquiler de viviendas y locales de uso distinto de vivienda. 

Como sabemos que no es una tarea fácil, nuestra asesoría está a tu disposición para ayudarte a gestionar todo lo relacionado con tus alquileres. Olvídate de trámites: nosotros estamos aquí para liberarte de este trabajo.

Tan solo necesitaremos que nos facilites la documentación necesaria para tramitar tu alquiler y nosotros nos encargaremos de todo lo demás. 

¿Podemos ayudarte?

Cómo tributan los alquileres

La liquidación de tributos del alquiler es obligatoria. En el caso de que no lo hagas, podrás ser sancionado por Hacienda con el pago de hasta un 150 % de la cantidad que tendrías que haber pagado.

A este alquiler se le pueden restar los gastos relacionados y, en el caso de que se trate del arrendamiento de una vivienda, se aplicaría una reducción del 60 %. Esta reducción no es válida si no se declaran los ingresos por alquiler.

Los gastos que se pueden deducir del alquiler son:

  • Los intereses de la hipoteca y las comisiones derivadas de la misma. Como, por ejemplo, la amortización anticipada.
  • Las reformas y reparaciones del local o vivienda en alquiler. Eso sí, para Hacienda no cuentan las mejoras como la sustitución de unos bienes por otros de mejor calidad. Tienen que ser arreglos.
  • El IBI y otros impuestos aplicados a la vivienda o local, siempre que no procedan de sanciones administrativas.
  • El dinero pendiente de pago; es decir, la cantidad que te pueden deber los arrendatarios. Tienen que haber pasado al menos seis meses y haber salido a concurso. Cuando se cobre el dinero, se debe incluir en ingresos al año siguiente.
  • La comunidad y otros gastos como la portería, el cuidado de los jardines, las derramas u honorarios de los servicios de administración. Siempre que lo pagues tú y no los arrendatarios.
  • La amortización de la vivienda, es decir, un porcentaje del valor catastral de la casa sin contar el suelo.
  • La amortización de los bienes inmuebles, que será un 10 % de mobiliario, enseres de la casa e instalaciones varias.
  • El seguro de hogar, incluyendo el de incendios, el de responsabilidad civil y el de rotura de cristales, entre otros.
  • Los suministros de hogar como la luz, el gas y el agua. Siempre que lo pagues tú de forma directa y no tus arrendatarios.
  • Los gastos de formalización de contrato y de defensa jurídica, en caso de haberlo.

Por otro lado, la ley establece como obligación la presentación de fianza de alquiler mediante su ingreso en el organismo territorial correspondiente. Por ello, el arrendador debe exigir el pago de dicha fianza a su arrendatario.

Este ingreso debe hacerse en los quince días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento.

En el caso de que se haga más tarde, sea de forma voluntaria y mediante sanción de la Administración, habrá que pagar una penalización que puede ascender hasta el 20 % de la cantidad.

La solicitud se puede realizar en cualquier dependencia del organismo territorial, en una oficina de correos o a través de la web oficial de la comunidad autónoma que corresponda. 

La documentación que se debe incluir es: una copia del contrato de arrendamiento, una copia de un recibo pagado del IBI de la vivienda y la acreditación por parte de la entidad bancaria de que se ha realizado el ingreso de la fianza.

En cualquier caso, es conveniente revisar la normativa concreta de la comunidad autónoma en la que se sitúe la vivienda que se arrienda.

Contratos de arrendamiento

Si vas a alquilar una vivienda, necesitarás hacer un contrato de arrendamiento para que todo esté en regla. Esto es algo en lo que los profesionales de nuestra asesoría te pueden ayudar para que el trámite sea correcto y sin incidencias.

Un contrato de alquiler sirve para regular el uso y la cesión de un inmueble, además de los deberes y derechos que tienen tanto el arrendatario como el arrendador sobre él.

La fianza y los avales

Ya hemos hablado de la importancia de la fianza: es obligatoria y no podrá tener una cuantía superior a tres meses de alquiler en los contratos de larga duración y dos meses en el resto.

Además, si lo crees necesario, puedes solicitar al arrendatario que acompañe la fianza con la presentación de un aval o un fiador solidario; es decir, alguien que se compromete a hacerse cargo del alquiler si el arrendatario no cumple con el contrato.

Descripción detallada de la vivienda

Es recomendable acompañar el contrato de arrendamiento con una descripción detallada de la vivienda y así poder reclamar daños por desperfectos, en caso de que los hubiera cuando el arrendatario deje el lugar.

Duración del contrato de arrendamiento

Respecto a la duración de los contratos de arrendamiento, lo habitual es que se hagan por un tiempo mínimo de un año, siendo prorrogable hasta cinco años conforme a la legislación vigente.

Aún así, el arrendatario puede renunciar al alquiler a los seis meses. El arrendador puede reclamar la vivienda para sí al cabo de un año, si se cumplen determinados supuestos.

Incluye cualquier cláusula adicional que creas oportuna

Existen posibles variaciones dentro de los contratos de arrendamiento e incluso la posibilidad de agregar las cláusulas que el arrendador considere necesarias. Siempre que se encuentren dentro de la normativa legal vigente.

Por ello, en nuestra asesoría te ayudamos a redactar el contrato de arrendamiento que se ajuste a lo que necesitas. Además, te proporcionaremos la ayuda y el asesoramiento que haga falta respecto al alquiler de viviendas y locales.

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